Почему арендная плата в Нью-Йорке такая высокая? Все сложно

Jun 23, 2023

Новые жилые дома возводятся вдоль набережной в Астории, 25 июля 2023 года.

Бен Фрактенберг/THE CITY

Население Нью-Йорка остается значительно ниже допандемического уровня. Экономическое восстановление в стране было слабее, чем в остальной части страны. Тем не менее, арендная плата в Манхэттене и Бруклине продолжает ставить рекорды, хотя цены на аренду в других частях страны стабилизируются или даже снижаются.

Когда разразилась пандемия, средняя стоимость новой аренды квартиры на Манхэттене достигла 4385 долларов, согласно ежемесячному отчету Elliman Report, который является эталоном арендной платы на Манхэттене и Бруклине. Примерно год спустя, после исхода людей из города, средний показатель снизился чуть более чем на 15% до 3650 долларов.

С тех пор новые цены на аренду постоянно росли. В июне средняя стоимость новой аренды составила колоссальные 5470 долларов в месяц, что на 30% выше, чем в феврале 2020 года.

Похожая история, хотя и менее экстремальная, наблюдается в Бруклине, где средняя стоимость новой арендной платы снизилась примерно на 10% по сравнению с уровнем февраля 2020 года, составлявшим 3442 доллара, и сейчас составляет 4087 долларов, что на 20% выше, чем до пандемии.

Этот рост не был обусловлен ростом численности населения. Согласно переписи населения США, город в целом сократился примерно на 400 000 человек в период с июня 2020 года по июнь 2022 года (хотя, по мнению городского контролера, эта цифра может преувеличивать потери населения). Население Манхэттена в июне 2022 года было примерно на 80 000 человек ниже показателя 2020 года, а в Бруклине - на 130 000 человек.

Хотя население, вероятно, увеличилось за последние 12 месяцев, особенно на Манхэттене, эксперты говорят, что оно все еще ниже, чем до пандемии.

И хотя город почти восстановил все рабочие места, утраченные во время пандемии, в стране наблюдается рост занятости на 4 миллиона, или примерно на 3%.

Чем можно объяснить это противоречие между фундаментальными показателями и поведением рынка аренды? ГОРОД поговорил с ведущими экспертами и проанализировал данные, чтобы пролить свет на заоблачную стоимость жилья.

Никакое единое объяснение не объясняет это несоответствие. Вместо этого действуют несколько факторов.

Среди них: арендная плата в Нью-Йорке так выросла, потому что как исход, так и возвращение в город нарушили привычные модели поведения, что дало арендодателям преимущество в установлении цен. Движение за работу на дому и цифровые кочевники, которые работают удаленно, но выбрали Нью-Йорк в качестве своей базы, усилили давление на предложение аренды жилья в Нью-Йорке.

Осенью 2022 года, когда арендная плата, казалось, стабилизировалась, решение Совета Федеральной резервной системы начать повышение процентных ставок для снижения инфляции удержало многих потенциальных покупателей на рынке аренды, что способствовало росту в 2023 году. Службы краткосрочного проживания, такие как Airbnb, а также квартиры с регулируемой арендной платой, оставленные арендодателями незанятыми, оставляют десятки тысяч квартир отключенными, что сокращает предложение.

Но на горизонте может быть надежда. Хотя во время традиционно сильного летнего рынка возможны один или несколько месяцев новых рекордных максимумов, арендная плата затем должна стабилизироваться и, возможно, даже снизиться, полагают эксперты.

«Я думаю, что в какой-то момент эти цифры должны снизиться. Они просто неустойчивы», — сказал Хэл Гавзи, исполнительный вице-президент по аренде жилья в Douglas Elliman. Однако он предупреждает: «Я говорю это уже шесть или восемь месяцев».

Каждый год значительное количество молодых пар покидают город, когда их детям исполняется пять лет, либо в поисках лучших школ, либо в поисках большего пространства, либо и то, и другое, говорит Э. Дж. МакМэхон, который внимательно отслеживает демографические тенденции для базирующегося в Олбани аналитического центра Empire Center. Когда разразилась пандемия, пары с очень маленькими детьми резко ускорили свой отъезд, уехав намного раньше, чем была предыдущая тенденция.

Анализ данных переписи населения, проведенный экономистом Джеймсом Пэрротом из The New School, подтверждает эту теорию. Он обнаружил сокращение числа работников в возрасте от 25 до 34 лет в период с начала 2020 года по конец 2022 года, причем особенно резкое падение наблюдается среди родителей детей 4 лет и младше.